Если договором не предусмотрено иное, то ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По общему правилу (ст. 337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроизведенная в пункте 2 ст. 3 Закона об ипотеке, носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам установить в договоре иные условия.
Основные положения закона следующие:
• предусматривается (по выбору сторон) заключение договора
об ипотеке как в традиционной форме без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
• все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
• детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитута);
• заложить можно только ту недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
• залог сельскохозяйственных земель регулируется специальным законом.
Согласно статье 5 Закона об ипотеке, ипотекой, в частности, признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, то есть должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.
