Решение до кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:
• желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
• анализ объекта залога;
• информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
• описание предполагаемой сделки;
• источники погашения кредита;
• расчет возможной суммы кредита;
• анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;
• риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
• предлагаемые варианты обеспечения.
Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.
На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:
• договор купли-продажи недвижимости;
• кредитный договор;
• договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
• договоры страхования.
Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.
В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.
В договор об ипотеке стороны включают:
• предмет ипотеки;
• цену передаваемого в ипотеку помещения;
• существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
• срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
• указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);
• требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
• основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы ипотечный кредит и
объект залогового обеспечения были застрахованы государственным учреждением, они должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.
Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.
