Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор
ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского
законодательства. Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися
его сторонами, — залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может
обеспечивать исполнение основно-, го обязательства лица, не являющегося стороной
по договору ипотеки. В этом случае в договоре участвуют три лица, одним из
которых является должник по основному обязательству и в отношении которого
залогодатель выступает в качестве поручителя.
Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не
предъявляет дополнительных требований к его форме, поэтому он может быть
совершен как путем составления единого документа, собственноручно подписанного
сторонами, так и допускается использование факсимильного воспроизведения подписи
с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой
подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Однако поскольку договор
ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, представляется
невозможным заключение договора иным способом, кроме как в простой письменной
форме.
Согласно Закону об ипотеке, договор ипотеки подлежит
обязательной государственной регистрации, и в случае нарушения данного
требования договор признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон
связывает также с моментом государственной регистрации. Не подлежит
государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором
отсутствуют существенные условия, определенные статьей 9 Закона об ипотеке.
Также не подлежит государственной регистрации ипотека,
удостоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятия,
леса, а также права аренды такого вида имущества. Таким образом, при
несоблюдении правил о содержании договора ипотеки, то есть фактически в случае
отсутствия существенных условий договора, он не может быть признан заключенным и
не подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным, если
между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным
условиям (ст. 432 ГК РФ). Существенными признаются условия о предмете договора,
а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах
либо установлены таковыми соглашением сторон.
В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке в договоре ипотеки
должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, размер и срок исполнения
обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также в договоре обязательно должны
быть указаны право, на основании которого залогодатель обладает имуществом,
являющимся предметом договора, а также государственный орган, зарегистрировавший
данное право. Данное установление закона направлено на защиту прав
залогодержателя от недобросовестного должника.
В случае если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них
удостоверена закладной, то такой договор считается недействительным как
заключенный с нарушением установленной законом формы, и не подлежит
государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации
договора об ипотеке влечет его недействительность.
Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся
залогодержателю. Если договором не предусмотрено иное, то ипотека обеспечивает
также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
• в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени)
вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными
средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо
федеральным законом;
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных
обращением взыскания на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
